CONTRATTI DI LOCAZIONE: 4+4, 3+2, transitori … facciamo chiarezza
A seguito della riforma in materia di locazione abitativa ai sensi della Legge n. 431/98, possiamo dire che esistono 3 forme contrattuali : 4+4, 3+2 e transitori.
4+4
Come funziona esattamente?
Ai sensi dell’art. 2, primo comma, l. n. 431/98:
Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Solitamente, è evidente, se v’è accordo per proseguire alle medesime condizioni, il silenzio è la soluzione migliore, insomma inutile scrivere “desidero rinnovare alle medesime condizioni” se si sa che la controparte è d’accordo. Il proprietario dell’unità immobiliare concessa il locazione può interrompere il contratto 4+4 alla prima scadenza, purché lo faccia per i seguenti motivi motivi.
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”.
3+2
Contratti 3+2 ovvero accordi con determinazione dei canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale.
Si tratta di contratti in cui le parti rinunciano ad una parte della propria autonomia contrattuale.
Per cui le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
ATTENZIONE: Ad oggi in Veneto solo questi Comuni hanno in vigore gli accordi territoriali:
Abano Terme – Arzignano – Bassano del Grappa – Belluno – Bussolengo – Castelfranco Veneto – Chioggia – Conegliano – Iesolo – Legnago – Mira – Mogliano Veneto – Montebelluna – Padova – Paese – Rovigo – San Donà di Piave – San Giovanni Lupatoto – San Martino Buon Albergo – Schio -Selvazzano Dentro – Spinea – Treviso – Valdagno – Venezia – Verona – Vicenza – Villafranca di Verona – Vittorio Veneto. (L’elenco è comunque consultabile nel Web scrivendo ad esempio: elenco Comuni con Accordi Territoriali)
Insomma per stipulare il contratto 3+2 è necessario essere a conoscenza degli accordi nazionali e di quelli della propria zona.
Alla prima scadenza del contratto (3 anni), ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.Per il recesso del conduttore vale quanto detto in relazione ai contratti 4+4.
Contratti di natura transitoria
l contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, un soggetto (detto locatore, concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un altro soggetto (conduttore). Una sottocategoria particolare dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari .
La durata dei contratti transitori è prevista da un minimo di un mese ad un massimo di diciotto mesi. Questo genere di contratti possono essere utilizzati per soddisfare esigenze transitorie (debitamente documentate con atti che devono essere allegati al contratto di locazione) tanto del proprietario/locatore quanto del conduttore anche e soprattutto avendo riguardo ad esigenze di studio o lavoro, ma non solo chiaramente.
Si pensi al lavoratore che sa di essere distaccato presso un ramo d’azienda in una città diversa da quella di residenza, o al proprietario di un’unità immobiliare che viva la medesima situazione. In tal casoi si può fare ricorso a questa particolare tipologia contrattuale.
Il canone non è completamente determinabile dalle parti (si segue una disciplina di determinazione dei parametri di riferimento sostanzialmente coincidente con quella prevista per i così detti contratti 3+2, ovvero in base agli accordi territoriali).
Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.
E’ bene ricordare che il contratto ad uso transitorio, se utilizzato per scopi diversi da quelli succitati e meglio specificati negli accordi locali o se utilizzato per tali scopi surrettiziamente, dev’essere ricondotto nell’ambito del contratto 4+4.
Il termine di recesso previsto per il conduttore è liberamente determinato dalle parti. Non è previsto un recesso del proprietario.
Andrea Pesce
L’INDIRIZZO IMMOBILIARE
Scorzè – Noale
www.lindirizzoimmobiliare.it